Conformità catastale: cos'è e come verificarla prima di comprare
Dal 1° luglio 2010 l'atto di vendita di una casa deve contenere, pena la nullità, i dati catastali, il riferimento alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione che dati e planimetria corrispondono alla casa reale. In pratica: la casa che compri deve essere quella disegnata in catasto.
La regola è del decreto legge 78/2010 (art. 19, comma 14). La dichiarazione la fa chi vende, e può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato.
Visura e planimetria: cosa sono
La visura catastale riporta i dati identificativi della casa (Comune, foglio, particella, subalterno), il classamento (categoria, classe, consistenza, superficie, rendita) e gli intestatari.
La planimetria catastale è il disegno della casa depositato all'Agenzia delle Entrate. La possono chiedere gli intestatari o chi ha una loro delega: da acquirente la chiedi al venditore o all'agenzia.
Cosa confrontare, punto per punto
- Gli intestatari della visura e i venditori dell'atto di provenienza.
- Indirizzo, piano e interno.
- Numero e posizione delle stanze, del bagno e della cucina.
- Finestre, porte esterne, balconi: un balcone chiuso a veranda cambia la casa.
- Soppalchi, cantine e box: spesso sono unità separate, con un loro subalterno. Verifica che siano accatastati e compresi nella vendita.
- La superficie catastale e quella dichiarata nell'annuncio.
- La categoria: A/2 o A/3 sono abitazioni, C/2 è un magazzino, C/6 un box.
Quali difformità contano
Contano quelle che cambiano la consistenza o la rendita: una stanza in più o in meno, un bagno aggiunto, una veranda, una diversa distribuzione degli spazi. Le piccole differenze che non incidono su consistenza e rendita, come lo spostamento di una porta interna, di regola non richiedono una nuova planimetria: lo ha chiarito l'allora Agenzia del Territorio nel 2010.
Catastale non vuol dire urbanistica
Aggiornare il catasto non rende regolare un lavoro fatto senza permesso. Il catasto fotografa la casa ai fini fiscali; è il Comune ad autorizzarne le opere. Una planimetria aggiornata può anche fotografare un abuso: per questo prima di una variazione catastale si verifica la conformità urbanistica.
Come si sistema
Un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) presenta una variazione catastale all'Agenzia delle Entrate con la procedura DOCFA. Servono di solito alcune settimane; il costo è la parcella del tecnico più i diritti catastali.
Se la modifica non è regolare in Comune, prima va sanata: altrimenti la variazione catastale non basta.
Chi paga
Di regola chi vende, perché è lui che al rogito deve dichiarare la conformità. Scrivilo nel preliminare, con una data entro cui sistemare.
Domande frequenti
Se la planimetria non è conforme, si può fare il rogito? Non con una dichiarazione falsa: l'atto sarebbe a rischio e il venditore ne risponderebbe. Prima del rogito la planimetria va aggiornata.
Il notaio controlla la conformità catastale? Il notaio controlla che i dati catastali ci siano e che gli intestatari coincidano con i registri immobiliari. Che la planimetria corrisponda alla casa reale lo dichiara chi vende: il notaio non fa un sopralluogo.
Dove trovo la planimetria catastale? All'Agenzia delle Entrate, di persona o online, se sei intestatario o hai una delega. Da acquirente chiedila al venditore o all'agenzia: è normale mostrarla prima della proposta.
Dopo una variazione cambia la rendita? Può cambiare. E con lei cambiano le imposte di acquisto, se le calcoli sul valore catastale, e le tasse sulla casa negli anni dopo.
Avvertenza
Informazioni generali aggiornate alla data indicata, non una consulenza: per il tuo caso senti il notaio o un tecnico abilitato.