Quanto costa comprare casa, oltre al prezzo
Al prezzo della casa si aggiungono imposte, notaio, agenzia e, se c'è, i costi del mutuo. Insieme possono valere diverse migliaia di euro, e vanno pagati quasi tutti con soldi tuoi: il mutuo di solito copre una parte del prezzo, non le spese.
Le imposte, se compri da un privato
Se compri come persona fisica, la percentuale si può calcolare non sul prezzo ma sul valore catastale (il cosiddetto prezzo-valore, da chiedere al notaio): rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per le altre. Di solito è molto meno del prezzo.
- Prima casa: imposta di registro al 2%, con un minimo di 1.000 €, più imposta ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna.
- Altre case: imposta di registro al 9%, più ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna.
Le imposte, se compri da un'impresa
Se la vendita è soggetta a IVA, come capita comprando dal costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori, paghi l'IVA al 4% per la prima casa e al 10% per le altre (22% per le case di lusso, categorie A/1, A/8 e A/9), più imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 € ciascuna.
Le agevolazioni prima casa: i requisiti
Se rivendi entro cinque anni senza ricomprare un'altra prima casa entro un anno, perdi l'agevolazione e paghi la differenza con una sanzione. L'esenzione per gli under 36 è finita a fine 2024; resta il Fondo di garanzia Consap per il mutuo.
- Residenza nel Comune della casa entro 18 mesi dal rogito, o lavoro in quel Comune.
- Nessun'altra casa di cui sei proprietario nello stesso Comune.
- Nessuna casa già comprata con l'agevolazione prima casa, a meno di venderla entro due anni.
- La casa non deve essere di lusso (categorie A/1, A/8, A/9).
Il notaio
L'onorario è libero dal 2012 e cambia con il prezzo e con la complessità dell'atto. Chiedi un preventivo scritto che separi l'onorario dalle imposte: il notaio incassa anche queste e le versa allo Stato. Se c'è un mutuo, l'atto di mutuo è un secondo atto, con un suo onorario.
L'agenzia
La provvigione è libera; nella prassi è spesso intorno al 3% del prezzo, più IVA. Di regola è dovuta alla conclusione dell'affare, che può essere già l'accettazione della proposta. Va indicata nell'atto, con i mezzi di pagamento. Per l'abitazione principale dà una detrazione del 19% su un massimo di 1.000 €.
Il mutuo
Per l'abitazione principale gli interessi passivi danno una detrazione del 19% su un massimo di 4.000 € all'anno.
- Istruttoria e perizia della banca.
- Imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa, 2% per le altre.
- Assicurazione incendio e scoppio, obbligatoria.
- Notaio per l'atto di mutuo.
Un esempio
Casa da 200.000 € comprata da un privato, con rendita catastale di 800 €. Prima casa: valore catastale 800 × 1,05 × 110 = 92.400 €; registro al 2% = 1.848 €, più 100 € di ipotecaria e catastale: 1.948 € di imposte. Come seconda casa: 800 × 1,05 × 120 = 100.800 €; registro al 9% = 9.072 €, più 100 €: 9.172 €.
A questo si aggiungono il notaio e, se c'è, l'agenzia: al 3% più IVA sono 7.320 €.
Domande frequenti
Le spese del rogito chi le paga? Per legge sono a carico di chi compra (art. 1475 del codice civile), salvo patto diverso: imposte e notaio dell'atto di vendita li paga l'acquirente.
Le spese si possono mettere nel mutuo? Di regola no: il mutuo copre una parte del prezzo, spesso fino all'80% del valore di perizia. Imposte, notaio e agenzia vanno messi da parte.
Quanto tempo ho per spostare la residenza? 18 mesi dal rogito, nel Comune dove si trova la casa, per tenere l'agevolazione prima casa.
Conviene il prezzo-valore? Quasi sempre sì, quando si può: le imposte si calcolano sul valore catastale, che di solito è più basso del prezzo. Si chiede al notaio nell'atto, e va comunque dichiarato il prezzo vero.
Avvertenza
Informazioni generali aggiornate alla data indicata, non una consulenza: per il tuo caso senti il notaio o un tecnico abilitato.