Cosa controllare prima del compromesso

Il compromesso, cioè il contratto preliminare, è il momento in cui ti impegni davvero: firmi, versi una caparra, e da lì tirarsi indietro costa. Quasi tutto quello che può andare storto al rogito si vede già prima, se sai dove guardare.

La lista segue l'ordine in cui le cose di solito si scoprono, dalla più semplice alla più costosa da sistemare.

Chi vende è il proprietario, e può vendere da solo?

Confronta il venditore con l'atto di provenienza e con gli intestatari della visura. Se la casa ha più proprietari, devono vendere tutti. Se il venditore è sposato in comunione dei beni, serve anche il coniuge.

Se la casa arriva da un'eredità, chiedi la dichiarazione di successione e l'accettazione dell'eredità trascritta. Se arriva da una donazione recente, parlane con il notaio e con la banca prima di firmare.

Ipoteche, pignoramenti, servitù

L'ispezione ipotecaria dice cosa grava sulla casa. Un'ipoteca per il mutuo del venditore è normale: di solito si estingue al rogito con una parte del prezzo, ma va scritto nel preliminare chi la cancella e quando.

Un pignoramento è un campanello d'allarme serio: non firmare niente prima di aver capito con il notaio come verrà liberata la casa.

La casa corrisponde alla planimetria catastale?

Dal 2010 l'atto di vendita deve dichiarare che la planimetria in catasto corrisponde alla casa reale. Confronta stanza per stanza: tramezzi spostati, un bagno in più, una veranda chiusa, un soppalco.

Se non coincide, un tecnico deve presentare una variazione catastale prima del rogito. Prima però va verificato che la modifica sia regolare anche in Comune.

Ed è in regola in Comune?

Un catasto aggiornato non vuol dire lavori autorizzati. La conformità urbanistica si verifica sui titoli edilizi, che si chiedono al Comune con l'accesso agli atti. Le difformità possono essere sanabili o no, e la banca le guarda in perizia prima di concedere il mutuo.

Agibilità, impianti, APE

• Agibilità: chiedi il certificato o la segnalazione certificata. Se manca, chiedi perché e se si può ottenere.
• Impianti: le dichiarazioni di conformità ti dicono se sono stati fatti a regola d'arte. Se mancano, nell'atto si può prevedere la vendita senza garanzia, ma il prezzo dovrebbe tenerne conto.
• APE: la classe energetica ti dice quanto spenderai per riscaldare la casa.

Condominio: spese arretrate e lavori già decisi

Chi compra risponde, insieme al venditore, delle spese condominiali non pagate dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Chiedi all'amministratore una dichiarazione sui pagamenti.

Chiedi anche se l'assemblea ha già deciso lavori straordinari: un rifacimento della facciata o del tetto può valere migliaia di euro. Scrivi nel preliminare chi li paga.

Cosa scrivere nel preliminare

• La condizione del mutuo: se la banca non lo concede entro una data, il contratto si scioglie e la caparra torna indietro.
• L'impegno del venditore a consegnare i documenti e a sistemare le difformità prima del rogito, con una data.
• Chi cancella l'ipoteca del venditore, e con quali soldi.
• Chi paga i lavori condominiali già decisi.
• La caparra confirmatoria: se il venditore non rispetta l'impegno, puoi recedere e chiedere il doppio; se ti tiri indietro tu, la perdi.
• Se vuoi una tutela in più, la trascrizione del preliminare dal notaio: ti protegge da ipoteche e pignoramenti arrivati dopo.

Domande frequenti

Compromesso e preliminare sono la stessa cosa? Sì: compromesso è il nome comune del contratto preliminare di compravendita. La proposta d'acquisto è un'altra cosa, ma una volta accettata dal venditore e comunicata a te può già valere come preliminare: leggila con la stessa attenzione.

Quanto si versa di caparra? Non c'è una regola di legge: nella prassi è spesso fra il 10 e il 20% del prezzo, e si tratta. Conta di più che sia scritta come caparra confirmatoria, con le condizioni per riaverla.

Il preliminare va registrato? Sì, all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, pagando l'imposta di registro. Se c'è di mezzo un'agenzia immobiliare, la legge obbliga anche lei a registrarlo.

Cosa succede se scopro una difformità dopo il preliminare? Dipende da cosa c'è scritto. Se il venditore si è impegnato a vendere una casa regolare, deve sistemarla prima del rogito. Per questo conviene scoprirla prima e scrivere nel contratto chi sistema cosa, ed entro quando.

Avvertenza

Informazioni generali aggiornate alla data indicata, non una consulenza: per il tuo caso senti il notaio o un tecnico abilitato.