Conformità urbanistica: cosa verificare in Comune prima di comprare casa
La conformità urbanistica, o edilizia, dice se la casa è stata costruita e modificata con i permessi del Comune. È diversa dalla conformità catastale: il catasto fotografa la casa ai fini fiscali, il Comune ne autorizza le opere.
Una casa può essere perfettamente aggiornata in catasto e avere lavori mai autorizzati. È il problema più costoso da scoprire tardi.
Cosa dice la legge
L'atto di vendita deve riportare gli estremi del titolo edilizio (licenza, concessione o permesso di costruire) o, per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967, una dichiarazione in questo senso (art. 46 del DPR 380/2001 e art. 40 della legge 47/1985). Senza, l'atto è nullo.
Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 8230 del 2019) hanno chiarito che basta che il titolo indicato sia reale e riferito a quella casa: l'atto è valido anche se ci sono difformità. Ma le difformità restano, e le compri tu insieme alla casa.
Lo stato legittimo
Lo stato legittimo è la casa come risulta dal titolo che l'ha costruita e da quelli che hanno autorizzato i lavori successivi (art. 9-bis del DPR 380/2001). Per ricostruirlo un tecnico mette in fila tutti i titoli e li confronta con la casa reale.
Quali titoli chiedere
- Il titolo originario: licenza edilizia, concessione o permesso di costruire.
- I titoli dei lavori successivi: DIA, SCIA, CILA, permessi in sanatoria.
- Gli eventuali condoni (1985, 1994, 2003): serve la concessione in sanatoria rilasciata, non solo la domanda.
- Il certificato o la segnalazione certificata di agibilità.
Come si fa l'accesso agli atti
Si chiede all'ufficio edilizia privata del Comune, spesso online. Può farlo il proprietario o un tecnico con la sua delega. I tempi vanno da qualche settimana a qualche mese, a seconda del Comune: per questo conviene partire prima del preliminare.
Le difformità più frequenti
- Verande e balconi chiusi.
- Soppalchi e sottotetti resi abitabili.
- Cambi di destinazione d'uso, per esempio un magazzino diventato abitazione.
- Finestre aperte, chiuse o spostate.
- Due appartamenti uniti, o uno diviso in due.
- Tramezzi spostati senza comunicazione.
Sanatoria, tolleranze e Salva Casa
Alcune difformità si possono sanare, pagando una sanzione; altre no, e vanno rimosse. Lo valuta un tecnico sul caso concreto.
Il decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha ampliato le tolleranze costruttive per i lavori fatti entro il 24 maggio 2024, con margini più larghi per le case più piccole, e ha reso più semplice sanare le difformità parziali. Non sana tutto: un ampliamento senza permesso resta un abuso.
Perché interessa anche alla banca
Se compri con un mutuo, il perito della banca verifica anche la regolarità della casa. Una difformità può ridurre il valore di perizia, e quindi il mutuo, o bloccarlo finché non viene sistemata.
Domande frequenti
Il notaio verifica la conformità urbanistica? Il notaio riporta nell'atto i titoli edilizi dichiarati dal venditore, ma non confronta i progetti con la casa. Quel confronto lo fa un tecnico: se vuoi esserne sicuro, incaricane uno tu prima del preliminare.
Una domanda di condono vale come titolo? Vale la concessione in sanatoria rilasciata. Una domanda di condono ancora aperta è un rischio: chiedi a che punto è e cosa manca per chiuderla.
Le case costruite prima del 1967 sono tutte in regola? No. La dichiarazione «ante 1967» copre la costruzione originaria, non i lavori fatti dopo: per quelli servono i titoli. E nei centri abitati una licenza poteva servire già prima del 1967.
Chi paga la sanatoria? Di regola chi vende, che deve consegnare una casa regolare. Va scritto nel preliminare, con una data entro cui sistemare.
Avvertenza
Informazioni generali aggiornate alla data indicata, non una consulenza: per il tuo caso senti il notaio o un tecnico abilitato.