Documenti per comprare casa: cosa chiedere, e quando

Quando compri casa i documenti non servono tutti subito. Alcuni ti dicono se la casa si può vendere, altri se è in regola, altri ancora servono solo al notaio il giorno del rogito.

Qui li trovi divisi per momento, con quello che ognuno ti dice. Se il venditore o l'agenzia non riescono a mostrarne uno, anche quella è un'informazione.

Prima della proposta: chi vende, e cosa vende

A questo punto bastano poche carte, ma sono quelle che dicono se chi vende è davvero il proprietario e se la casa che hai visto è quella descritta.

Visura catastale aggiornata: dati dell'immobile (Comune, foglio, particella, subalterno), categoria, rendita e intestatari.
Planimetria catastale: il disegno della casa depositato in catasto, da confrontare con quello che hai visto.
Atto di provenienza: il documento con cui il venditore è diventato proprietario (compravendita, donazione, successione).
APE, l'attestato di prestazione energetica: la classe energetica deve comparire già nell'annuncio.
In condominio: quanto si paga all'anno di spese ordinarie.

Prima del preliminare: se la casa è in regola

Il preliminare, o compromesso, ti impegna e di solito vuole una caparra. È il momento in cui un problema costa meno: puoi chiedere che venga sistemato prima del rogito, scriverlo nel contratto o trattare il prezzo.

Titoli edilizi: licenza, concessione o permesso di costruire, più quelli dei lavori successivi (DIA, SCIA, CILA, sanatorie, condoni rilasciati). Si recuperano con l'accesso agli atti in Comune.
Agibilità: il certificato o la segnalazione certificata di agibilità.
Dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, gas, riscaldamento), previste dal DM 37/2008.
Documenti del condominio: regolamento, tabelle millesimali, dichiarazione dell'amministratore sui pagamenti, verbali delle ultime assemblee con i lavori straordinari decisi.
Ispezione ipotecaria: dice se sulla casa ci sono ipoteche, pignoramenti o altre trascrizioni.

Prima del rogito: quello che serve al notaio

Documento d'identità e codice fiscale di chi vende e di chi compra.
Stato civile e regime patrimoniale del venditore: se la casa è in comunione dei beni, all'atto servono entrambi i coniugi.
L'APE, che va allegato all'atto.
Se compri con un mutuo: la delibera della banca e la sua perizia.
Gli estremi dei pagamenti (assegni o bonifici), da indicare nell'atto, compresa la provvigione dell'agenzia.

Casi particolari: successione, donazione, case costruite prima del 1967

Casa ereditata: servono la dichiarazione di successione e l'accettazione dell'eredità trascritta nei registri immobiliari.
Casa ricevuta in donazione: per vent'anni dalla trascrizione della donazione gli eredi del donante possono, in certi casi, rivendicarla. Molte banche per questo chiedono garanzie in più prima di concedere il mutuo.
Costruzione iniziata prima del 1° settembre 1967: al posto del titolo originario basta una dichiarazione del venditore, ma i lavori fatti dopo hanno comunque bisogno dei loro titoli.

Chi li procura, e cosa controlla il notaio

Di solito li procura chi vende, perché è lui a dover garantire che la casa sia regolare; spesso li raccoglie l'agenzia.

Il notaio verifica i registri immobiliari e i dati catastali prima dell'atto, ma non entra in casa a confrontare le stanze con la planimetria, e non confronta i progetti del Comune con la casa reale. Per quello serve un tecnico.

Come accorgerti se qualcosa non torna

Gli intestatari della visura sono gli stessi che vendono nell'atto di provenienza?
Indirizzo, piano e interno coincidono fra visura, planimetria, atto e annuncio?
La planimetria ha le stesse stanze, gli stessi bagni e le stesse finestre della casa che hai visto?
La superficie dell'annuncio è compatibile con quella catastale?
La categoria è quella di un'abitazione (A/2, A/3...) e non, per esempio, di un magazzino (C/2)?

Domande frequenti

Quali documenti sono obbligatori per il rogito? Per la validità dell'atto servono, fra l'altro, i dati catastali con la dichiarazione che la planimetria corrisponde alla casa e gli estremi dei titoli edilizi. L'APE va allegato. Agibilità e conformità degli impianti non rendono nullo l'atto se mancano, ma pesano sul prezzo e sul mutuo.

La visura catastale dimostra chi è il proprietario? No. Il catasto ha fini fiscali: gli intestatari della visura sono un indizio, non una prova. La proprietà si ricostruisce dai registri immobiliari e dall'atto di provenienza.

Posso chiedere i documenti prima di fare la proposta? Sì, ed è il momento giusto per visura, planimetria, atto di provenienza e APE. Un venditore che li ha in ordine non ha motivo di negarli.

Quanto tempo serve per recuperare i titoli edilizi? Dipende dal Comune: l'accesso agli atti può richiedere da qualche settimana a qualche mese. Per questo conviene chiederli prima del preliminare, non dopo.

Avvertenza

Informazioni generali aggiornate alla data indicata, non una consulenza: per il tuo caso senti il notaio o un tecnico abilitato.